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Secondo l’analisi commissionata da FIMIT Fondi Immobiliari Italiani Sgr a Nomisma il mercato immobiliare italiano, dopo avere vissuto un lungo ciclo di chiusura ad esclusivo vantaggio di operatori domestici, ha assistito ad una profonda ristrutturazione nelle modalità operative e negli strumenti regolatori, preparando progressivamente il terreno all’arrivo ed alla diffusione di capitali transfrontalieri.
Oggi, nella congiuntura che stiamo attraversando, da molti definita come la peggiore e più profonda crisi degli ultimi 70 anni, si vuole fare il punto della situazione per comprendere quali siano i presupposti in base ai quali far ripartire il mercato, mettendo in luce opportunità e criticità.
In tutta Europa, ma oseremmo dire anche in tutto il mondo, il decennio 1997-2007 ha rappresentato un periodo di “vacche grasse”, in cui, grazie ad una liquidità straordinaria, il real estate globale ha visto incrementare significativamente la propria portata con flussi di investimento che raggiungevano mete sempre più lontane dai paesi da cui provenivano i capitali. I volumi ed i prezzi degli immobili sono lievitati considerevolmente in tutto il mondo, sostenuti da strutture finanziarie che ampliavano in modo formidabile le opportunità di investimento. In questo periodo, anche l’Italia ha vissuto una stagione straordinaria e la struttura del mercato immobiliare domestico si è trasformata rapidamente come mai era accaduto prima.. Vengono lanciati i primi fondi immobiliari di diritto italiano, si apre la stagione delle cartolarizzazioni dei mutui, si presta sempre più attenzione alla gestione professionale dei portafogli corporate e di proprietà pubblica che spesso vengono isolati dalla gestione core, tramite spin-off, si aprono i mercati internazionali grazie all’arrivo della moneta unica, si sviluppano forme di commercio al dettaglio più moderne, vengono avviati i grandi programmi di riqualificazione delle città, e così via.
Tali mutamenti costituiscono la causa, ma talora sono anche l’effetto, di una grande apertura del mercato domestico agli investimenti esteri, che trovano opportunità importanti di sviluppo di business e che sprovincializzano il real estate della penisola. Cominciano dunque ad affacciarsi dall’estero banche d’affari, fondi d’investimento, fondi pensione, istituti finanziari specializzati, operatori del mercato delle cartolarizzazioni, developer, gestori, mettendo in moto assieme agli operatori italiani, un circolo virtuoso che ha sviluppato enormemente il settore e dunque la sua trasparenza in senso generale.